房地产专业名词解析

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房地产专业名词解析

房产：特指房屋产权，其中包括房屋的使用权、占有权、处置权、收益权。

地产：土地的使用权以及地上建筑物的所有权。

房产转让：房产所有人转变产权，特制房产的买卖、赠与、交换、抵债、作价出让、并购等。

房产市场的分类：

A、
商品房住宅市场

B、
商业用房：办公用房（写字楼、营业用房、商铺）

C、
商住两用房：既有住宅又有商业用房

D、
商住办综合用房：商业、居住、办公混合建筑

土地的获得方式：

A、行政划拨：公、企、事业单位用地，向政府交纳少量土地使用费；经济适用房、廉租房、安居房等为解决住房问题而开发的土地。

B、批租：即协议出让，协议方为土地出让方和房产开发商，土地评估后，经双方协商由获取方向出让方交纳土地使用权费后获得土地。

C、拍卖

D、挂牌

       E、转让：土地转卖。

土地出让年限：

   住宅：70年

   商业用房：50年

   营业用房：40年

生地：待开发的国有土地、离城镇较远，没有基础设施。

毛地：有地上建筑物或附属物的要被改建土地（三通一平）。

熟地：完成市政基础设施的国有土地（七通一平）

三通一平：水通、电通、路通，场地平。

七通一平：上水、下水、污水、电力、电讯、天然气（煤气）、路通，场地平。

裙房：连接高层的低、多层，不超过２４米。

低层：建筑高度不超过１０米，通常为１—３层的建筑物。

多层：建筑高度在１０～２４米的建筑物，通常为４～７层的建筑物。

高层：建筑高度在２４～１００米的建筑物，通常为１０层以上的建筑物。

注：习惯上９～１２层的建筑物称小高层；７～９层称中高层；

超高层：大于１００米的建筑物。

条式建筑：建筑面长度大于30米（含）的各类建筑。

点式建筑：建筑面长度小于30米的各类建筑。

建筑面积：套内建筑面积+公摊建筑面积。

套内建筑面积：套内使用面积+台内墙体面积+阳台建筑面积

套内使用面积：使用者实际使用的面积

套内墙体面积：是指非公共墙体水平投影面积（即墙体厚度）+套与陶之间，套与公共建筑空间的分割墙及外墙为其使用墙的面积，其面积以其水平投影面积（即墙的厚度）的一半计算。

阳台建筑面积：封闭阳台按实际面积计算，未封闭阳台按实际面积的1/2计算。

得房率：套内建筑面积/套内建筑面积之和。

公用建筑面积公摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。

公摊面积：是指电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备、公共厅和过道、地下室、值班室、其他用房和公共墙体的面积。

注：公共墙体面积是指套与公共建筑空间之间的分割墙以及外墙（包括山墙）面积，以墙体水平投影面积的一半计算实际面积。

间距（栋距）：两栋房子相对部分外墙之间的最小垂直距离，一般为1：1.3，地中心区域可以是1：1（或1：1.1—1：1.2）。

容积率：套建筑面积/占地面积。

建筑密度：建筑物底层面积/整个占地面积。

绿化率：地面绿化面积/整个占地面积（水面也算绿化）

层高：两层楼板墙中线之间的高度，2.8米。

净高：楼板面到上层楼板顶的高度。

面宽：一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，又称开间，面宽越宽采光度越好。

进深：一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮的实际长度。

桩基：根据地质情况不同采用不同的桩基。常见的有灌注桩、钢管桩、预制桩、夯扩桩。

灌注桩：直接到钢管中灌注混凝土，钢管取出（嘉兴最常用）。

夯扩桩：大头桩扩散（强行挤压混凝土，使其扩散）。

钢管桩：钢管中灌有混凝土，打入后不再取出。一般成本较高，是常用灌注桩的2倍，高层建筑物采用。

预制桩：钢筋混凝土做好后直接钉入。

沉降：一般建筑物的墙角处有沉降监测点，高出室外低平30公分。

剪力墙：上下受压承重扭曲，产生扭矩，有剪力墙平衡，基成份为钢筋混凝土，用于抗折，故又称抗折墙。

建筑结构：木、泥木、砖木、砖混、框架、钢等结构。

砖混结构：有梁有柱（主要为构造柱、抗震、也有承重柱），有承重墙。

框架结构：有梁有柱，无承重墙，钢筋混凝土做梁柱。

钢结构：主要用钢材做梁柱，混凝土比例相对框架结构少，主要用于梁跨度较大，自重轻的建筑，如厂房。

三证：土地使用证、建筑工程规划许可证、商品房预售许可证。

客户所持三证：房屋产权证、土地使用证、契税证。

平层：就是一般的多层住宅

错层：基础是平面，从第一层开始人为的想上垫高，形成错落分布，故名错层。错层幅度一般有60cm，90cm，120cm，分东西错、南北错两种。

复式：香港建筑是李鸿仁受跃层设计的启发而创造的一种经济型住宅。两层设计，在层高较高的单层中增建一个1.2米的夹层。两层高度合计大大低于跃层（李氏3.3~3.6米，跃层一般为5.6米）。一般厨房高2米，其上储藏间1.2米；一层起居室高2米，其上卧室1.2米（地板为床面），人可座起但无法站立。复式的经济性表现为：

1、平面利用系数高；使用面积提高50~70%。

2、户内隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，既是墙，又是楼板、床、柜，降低了综合造价。

3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风、采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。

    跃层：一平面顶层带阁楼，阁楼层高不定，若是坡顶0~2.8米以上（有的跃层最低层高也有2.6米，一般以2.2米以上部分计面积），跃层与复式的专业称法与实际称法正好相反。